Андрей Козин: «Для меня ключевой вопрос — не что делать, а с кем»

О том, как жить и работать в потоке, как найти work-life balance, когда ты партнёр в ряде компаний, и о том, что секрет гармонии — отдавать, Андрей Козин, управляющий партнёр инвестиционного фонда Focus Estate Fund, CEO Club Person of the Year 2018, рассказал одноклубнику, управляющему партнёру Ward Howell Украина, Игорю Кабузенко.
‍

Сегодня ты партнёр в десятках бизнесов. С чего ты начинал?

Все мы родом из детства. Первое понимание того, что такое «добавленная стоимость», появилось у меня достаточно рано: когда мне было пять лет, я вместе с семьей собирал на продажу лекарственные травы, а в тринадцать у меня появился свой первый настоящий бизнес — разведение пчел. Тогда моему отцу подарили четыре пчелиных улья, но он работал главным врачом и свободного времени у него не было, заботу о подарке поручили мне. Через год ульев уже было двенадцать, потом двадцать. Продажа мёда приносила по тем временам солидный заработок. В старшей школе мы организовали производство и продажу шлакоблока, из которого вокруг в большом количестве строились дачные домики. Затем, уже после распада Советского Союза, будучи студентами, мы покупали автомобили в плохом состоянии, ремонтировали и продавали.
‍

Каким был твой первый «осмысленный» и важный бизнес?

Уже к сбору трав в свои пять лет я относился вполне осознанно. Понятно, что моё предпринимательство в школьные и студенческие годы нельзя назвать системным бизнесом, отчасти и потому, что его приходилось совмещать с учёбой. Хотя совмещение — это как раз отличная функция. Скучно концентрироваться на чём-то одном.

Как ты сам для себя классифицируешь бизнесы? По отраслевому принципу, масштабу или по другим признакам?

Для меня ключевой вопрос не в том, что делать, а с кем делать. Бизнес — это прежде всего люди, вокруг которых он вращается. У меня более 30 партнёров, с которыми я поддерживаю деловые отношения, а в некоторых случаях и дружеские.

‍

Как ты управляешь процессом взаимодействия с партнёрами?

Мы построили систему, которая помогает партнёрам со структурированием бизнеса, с ведением учёта, решением юридических вопросов и так далее. Для меня успешность бизнеса не всегда измеряется в цифрах. Уровень счастья и удовлетворённости партнёра от взаимодействия со мной — это тот смысл, который важнее денег.

Как ты ищешь партнёров?

Наверное, по образу и подобию. Хотя, мне кажется, что это не я их ищу, а они сами приходят в мою жизнь. Человеческая сущность и потенциал этих людей являются ответом пространства на мои собственные мысли и поступки.
‍

‍

Если говорить об отраслевом спектре, в каких сферах у тебя бизнес?

Недвижимость — это моя любимая отрасль, также есть бизнесы в медицине, логистике, дистрибуции, ангельские инвестиции в стартапы. У меня нет приоритета с точки зрения сектора экономики. Как я уже говорил, мне важно, с кем вести бизнес. Если мне нравится человек, нравится его идея, а мои энергия и опыт могут помочь в развитии проекта, то я инвестирую или, образно говоря, заправляю ракетным топливом эту идею.

‍

‍Расскажи о твоем бизнесе в недвижимости.

Три года назад мы создали инвестиционный фонд Focus Estate Fund, который занимается торговой недвижимостью в Польше и Чехии. В этот бизнес мы перешли из девелопмента. В своё время у нас была миноритарная доля в публичной компании в Польше. Когда мы поняли, что бизнес управляется не так, как нам бы хотелось, мы решили реализовать свой опцион на выкуп доли, отправив соответствующий запрос нашему партнёру. Не получив ответа с его стороны, попросили юристов подготовить документы с объяснением того, какие последствия, в том числе криминальные, может иметь для него невыполнение договора. В результате деньги от партнёра мы получили быстро, а вместе с ними объяснения и извинения. Именно после удачного кейса реализации опциона мы поняли, что в Польше работают законы. Не думаю, что в Украине мы бы смогли так же быстро и с деньгами выйти из бизнеса. Получив хороший опыт работы в сфере строительства, девелопмента и недвижимости, в том числе в формате «купили объект — улучшили — продали», мы стали делать это самостоятельно, и не только в Польше, но и в Чехии.

Чем фонд занимается сейчас?

На данный момент Focus Estate Fund принадлежат пять объектов: два — в Чехии, три — в Польше, это торговые центры небольшого формата от 5000 до 10 000 м². Некоторые из них требуют улучшений в управлении, а некоторые — реконструкции и инвестиций. К примеру, в прошлом году мы купили торговый центр Eden в польском городе Згожелец, прямо на границе с Германией. После тщательного анализа мы приняли решение реконструировать его из торгового центра в ритейл-парк, более привлекательный и перспективный формат для данного региона. Просто купить объект с хорошей локацией и успешно его сдавать — так бизнес уже не работает. Подтверждение этому — большое количество банкротств крупных операторов, которые управляли «по-старому».‍

‍

Как вы определяете, стоит ли покупать объект?

У нас есть очень чёткие критерии: мы покупаем одноэтажные объекты, расположенные недалеко от жилых домов, современные, энергоэффективные, которые легко могут трансформироваться во что угодно. Обычно перед покупкой объекта мы с партнёрами приезжаем пожить недалеко от него, погружаемся в местную среду и наблюдаем за повседневной жизнью. Когда ты понимаешь потребности жителей, видишь, как они проводят время, что и где покупают, анализируешь их возраст, предпочтения, длительность пребывания в торговой точке, то тебе намного легче сложить картинку о клиенте и, в конечном итоге, легче настраивать управление объектом. Мы собираем много информации, анализируем, для этого у нас есть специальное оборудование. В момент покупки мы уже знаем, что проект будет успешным.

‍

Ощущаешь ли ты конкуренцию в рознице офлайн против онлайна?

Онлайн занял своё пространство, он растет, будет расти и трансформироваться. Однако у офлайна такие же хорошие перспективы. Покупателю зачастую одновременно важны преимущества и интернет-площадок, и магазинов. К примеру, в США количество торговой недвижимости в среднем в два раза больше, чем в Европе, при этом девелоперы продолжают строить, заполнять, менять форматы.
‍

В чем разница между введением бизнеса в Украине и Польше–Чехии?
‍
Разница огромная, и она увеличивается. И в Польше, и в Чехии получение разрешения на строительство и ремонт регламентировано законодательно, ты знаешь, в какие сроки его получишь, при этом никаких дополнительных доплат, в том числе различного рода лоббистам, не нужно.
‍
‍
А если сравнивать отношение людей к работе?

Люди отличаются. По сравнению с Украиной они кажутся более медленными, но системность и работающие законы делают их более эффективными в итоге. Интересный факт: по моему наблюдению, украинцы в Польше и Чехии быстро перенимают опыт и работают эффективнее, чем местные жители.

Как ты строишь свои взаимоотношения с партнёрами?

Пространство вокруг нас — это наше зеркало, мы улыбаемся — и нам улыбаются, мы делаем хорошие дела — и чудеса случаются с нами, мы помогаем другим людям — и нам помогают. Поэтому моя любимая фраза: «Делай людям только то, что хочешь от них получить сам». Близок мне и буддийский взгляд на жизнь: «Ты можешь делать всё, что хочешь, но каждый твой шаг определяет твоё будущее».

Секрет баланса прост — надо уметь отпускать и отдавать.

‍

Расскажи о своих основных увлечениях.

Самое главное в моей жизни — моя любимая жена и четверо детей. Одно из самых вдохновляющих и ярких хобби, которое разделяет вся наша семья — парус. В повседневной жизни мы часто играем в настольные игры. Это и приятное общение, и обучение одновременно. Я всегда делюсь опытом, почему у меня получилось выиграть, дети учатся выигрывать и проигрывать. Это тот случай, когда ты делишься чем-то и у тебя этого становится больше: опыта, позитива, энергии.

Как находишь время на семью?

Секрет баланса прост — надо уметь отпускать и отдавать. Да, сказать легче, чем сделать. Когда отдаёшь, то кажется, что сам сделал бы лучше. Это искушение многие не преодолевают. Но я стараюсь, чтобы большинство бизнесов крутились вокруг моих партнёров, чтобы им было комфортно управлять и принимать решения. В то же время, когда у них появляются запросы, я всегда готов помочь.

Ради чего ты живешь?

Чтобы делать мир лучше, делиться с близкими тем, что научился делать хорошо, продолжить свой род, дарить радость и позитив окружающим.

‍